Befristete möblierte Vermietung im Milieuschutzgebiet kann genehmigungspflichtig

Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen kann in einem Milieuschutzgebiet eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26) entschieden.

Im konkreten Fall vermietete eine Eigentümerin in Berlin-Neukölln 15 zuvor unbefristet vermietete Wohneinheiten für Zeiträume von drei bis zwölf Monaten. Angeboten wurden Einzelzimmer und vollständige Wohnungen zu All-In-Mieten einschließlich Möblierung, WLAN sowie Heiz- und Betriebskosten. Die durchschnittlichen Mieten lagen bei 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für ganze Wohnungen. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung betrug 10,37 Euro pro Quadratmeter. 

Gericht sieht milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung 

Das Bezirksamt Neukölln hatte die Vermietung auf Zeit untersagt. Das Verwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Nach Auffassung der 19. Kammer ist die Umstellung von einer unbefristeten auf eine drei bis zwölf Monate befristete Vermietung grundsätzlich geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Milieuschutzgebiet zu verändern. Die Wohnungen stünden nach dem konkreten Geschäftsmodell insbesondere einkommensschwächeren Haushalten und Familien mit Kindern nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung. Damit könne die Nutzungsänderung eine verdrängende Wirkung entfalten und den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung zuwiderlaufen. 

Wohnnutzung allein schließt Genehmigungspflicht nicht aus 

Dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden, steht einer milieuschutzrechtlichen Nutzungsänderung nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Entscheidend ist vielmehr, ob die geänderte Nutzungsform geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Ob das Vermietungsmodell bauplanungsrechtlich noch von einer bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist, ist für diese Beurteilung nicht maßgeblich.  

Bedeutung für Vermieter 

Für Vermieter in Milieuschutzgebieten folgt daraus, dass der Wechsel von einer dauerhaften zu einer befristeten, möblierten Vermietung genehmigungspflichtig sein kann. Maßgeblich sind die konkrete Ausgestaltung des Vermietungsmodells und dessen mögliche Auswirkungen auf die geschützte Wohnbevölkerung.  Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.